बकाया किराये की वसूली: बकाया किराया माँगना और वसूलना

यह क्या है

बकाया किराया (rent arrears) वह किराया है जो देय हो चुका है और चुकाया नहीं गया। बकाया किराये की वसूली (rent arrears recovery) उस पैसे को पाने की प्रक्रिया है: औपचारिक लिखित माँग, भुगतान की तारीख़, और अगर किरायेदार फिर भी न चुकाए, तो अदालत में केस।

किरायेदार की भुगतान की ज़िम्मेदारी संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act) की धारा 108(l) में है: जब तक एग्रीमेंट कुछ और न कहे, किरायेदार को सही समय और जगह पर किराया देना या पेश करना होता है। कितना, कब और देर से भुगतान पर कितना ब्याज, यह आम तौर पर आपका रेंट एग्रीमेंट तय करता है।

बकाया वसूलने वाले केस दो तरह के होते हैं:

• वसूली का मुक़दमा (recovery suit): सिर्फ़ पैसे के लिए दीवानी केस, जब आप किरायेदार के रहने से संतुष्ट हों या किरायेदार पहले ही जा चुका हो;
• बेदख़ली का मुक़दमा (eviction suit) जिसमें बकाया भी माँगा जाता है, जब आपको संपत्ति भी वापस चाहिए। देखें बेदख़ली नोटिस और मुक़दमा।

यह कब लागू होता है

आपको इसकी ज़रूरत तब है जब:

• किरायेदार ने एक या ज़्यादा महीने का किराया नहीं दिया और याद दिलाने के बाद भी नहीं चुकाया;
• किरायेदार हर महीने किराये का कुछ हिस्सा देता है और बाकी बढ़ता जाता है;
• किरायेदार किराया बकाया छोड़कर चला गया है, और डिपॉज़िट से वह पूरा नहीं होता;
• किरायेदार ने एग्रीमेंट में तय किराया बढ़ोतरी देना बंद कर दिया है।

आपके राज्य का किराया क़ानून। जहाँ राज्य का किराया नियंत्रण अधिनियम (rent control Act) संपत्ति पर लागू हो, वह यह नियंत्रित कर सकता है कि कितना किराया लिया जा सकता है, माँग कैसे की जानी चाहिए, कौन-सी अदालत केस सुनती है, और बकाया किराया कब बेदख़ली का आधार है। ज़्यादातर राज्यों के किराया अधिनियम अभी हमारी क़ानून लाइब्रेरी में नहीं हैं। हम जो उदाहरण दे सकते हैं वह गुजरात का है, वहाँ लागू रूप में बॉम्बे किराया, होटल और लॉजिंग हाउस दर नियंत्रण अधिनियम, 1947 (Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act) के तहत:

• बकाया किराये के आधार पर क़ब्ज़े का मुक़दमा तब तक दायर नहीं हो सकता जब तक किरायेदार को संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 106 के तरीके से किराये की लिखित माँग पहुँचाए जाने के बाद एक महीना न बीत जाए (धारा 12(2))।
• जहाँ किराया मासिक है, रक़म पर विवाद नहीं है, कम से कम छह महीने का किराया बकाया है और किरायेदार उस महीने के अंदर नहीं चुकाता, वहाँ अदालत बेदख़ली का आदेश दे सकती है (धारा 12(3)(a))। दूसरे मामलों में, किरायेदार सुनवाई के पहले दिन, या अदालत की तय तारीख़ तक, बकाया किराया अदालत में जमा करके और आगे भी देते रहकर बेदख़ली से बच सकता है (धारा 12(3)(b))।
• मकान मालिक और किरायेदार के बीच किराये या क़ब्ज़े के मुक़दमे उस अदालत में जाते हैं जिसका नाम धारा 28 देती है: अहमदाबाद में और जिन इलाक़ों में स्मॉल कॉज़ेज़ कोर्ट (Court of Small Causes) है वहाँ वह कोर्ट, और बाकी जगह उस इलाक़े के सिविल जज जहाँ परिसर है।

दूसरे राज्य अलग हैं। आपके राज्य में क्या लागू है, यह वकील बताएगा।

क़दम और समय

1. वकील काग़ज़ जाँचता है (पहले कुछ दिन)। रेंट एग्रीमेंट, देय और चुकाए किराये का आपका महीने-दर-महीने रिकॉर्ड, डिपॉज़िट, और ऐसे कोई मैसेज जिनमें किरायेदार क़र्ज़ मानता है। वकील यह भी जाँचता है कि कोई राज्य किराया क़ानून लागू है या नहीं, और हिसाब लगाता है कि कौन-से महीने अभी समय-सीमा के अंदर हैं।

2. समय-सीमा। परिसीमा अधिनियम की अनुसूची के अनुच्छेद 52 के तहत, बकाया किराये का मुक़दमा बकाया देय होने से तीन साल के अंदर दायर होना चाहिए। हर महीना अलग गिना जाता है, इसलिए सबसे पुराने महीने एक-एक करके बाहर होते जाते हैं। देर से दायर मुक़दमा ख़ारिज हो जाता है, चाहे किरायेदार यह मुद्दा न भी उठाए (परिसीमा अधिनियम, 1963 (Limitation Act) की धारा 3)। अगर समय पूरा होने से पहले किरायेदार ने साइन किए हुए लिखित में क़र्ज़ माना था, तो उस लिखित की तारीख़ से नई अवधि चलती है (धारा 18)। किरायेदार का "मैं बकाया चुका दूँगा" कहने वाला मैसेज या चिट्ठी बहुत मायने रख सकती है।

3. डिमांड नोटिस (पहला या दूसरा हफ़्ता)। वकील रजिस्टर्ड पोस्ट या स्पीड पोस्ट से, पावती (acknowledgement due) के साथ नोटिस भेजता है। यह:

• महीने-दर-महीने बकाया किराया और कुल रक़म बताता है;
• आपके एग्रीमेंट में मंज़ूर देर से भुगतान का ब्याज जोड़ता है;
• भुगतान की तारीख़ देता है, और बताता है कि किरायेदार न चुकाए तो आप क्या करेंगे;
• जहाँ आप बेदख़ली भी चाहते हैं, वहाँ इसे आपके राज्य के किराया क़ानून के हिसाब से ड्राफ़्ट किया जाता है, ताकि यह उस क़ानून में ज़रूरी माँग का काम भी करे।

4. इंतज़ार की अवधि। बहुत-से किरायेदार इसी चरण पर पैसा दे देते हैं या कोई योजना तय कर लेते हैं। अगर वे किश्तों की पेशकश करें, तो योजना लिखित में करें और उस पर उनके दस्तख़त लें। वह लिखित समय-सीमा को भी फिर से शुरू कर देता है।

5. भुगतान न हो तो मुक़दमा (नोटिस की अवधि के बाद)। दीवानी मुक़दमा तब शुरू होता है जब वादपत्र (plaint), यानी आपका लिखित दावा, अदालत में पेश किया जाता है (सिविल प्रक्रिया संहिता (Code of Civil Procedure) की धारा 26)। सिविल अदालतें हर दीवानी मुक़दमा सुनती हैं, जब तक कोई क़ानून उसे रोके नहीं (धारा 9)।

• सिर्फ़ पैसे का मुक़दमा वहाँ दायर होता है जहाँ किरायेदार रहता है, काम करता है या कारोबार करता है, या जहाँ वाद-कारण (cause of action) पैदा हुआ (धारा 20)।
• जिस मुक़दमे में संपत्ति वापस भी माँगी जाए, वह वहाँ दायर होता है जहाँ संपत्ति है (धारा 16), या उस अदालत में जिसका नाम आपके राज्य का किराया क़ानून देता है।

डिक्री में, अदालत बकाया रक़म पर मुक़दमे की तारीख़ से डिक्री तक उचित लगने वाला ब्याज, और उसके बाद आगे का ब्याज दे सकती है (धारा 34)। अगर समझौता मुमकिन लगे, तो अदालत पक्षों को मध्यस्थता (mediation), सुलह (conciliation) या लोक अदालत में भी भेज सकती है (धारा 89)।

6. किरायेदार को भुगतान का मौक़ा। जहाँ भुगतान न होने की वजह से ज़ब्ती (forfeiture) से लीज़ ख़त्म हुई है और आप बेदख़ली का मुक़दमा करते हैं, वहाँ अदालत किरायेदार को राहत दे सकती है अगर वह सुनवाई पर बकाया, ब्याज और आपका पूरा ख़र्च चुका दे (संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 114)। राज्यों के किराया क़ानून अक्सर ऐसे ही मौक़े देते हैं, जैसे गुजरात की धारा 12(3)(b)। ऐसा हुआ, तो आपको आपका पैसा मिल जाता है और किरायेदारी जारी रहती है।

7. डिक्री का पालन (execution)। अगर डिक्री के बाद भी किरायेदार नहीं चुकाता, तो अदालत आपके आवेदन पर उसे लागू करवाती है, जैसे किरायेदार की संपत्ति कुर्क करके बेचना (धारा 51)।

वाणिज्यिक परिसर। अगर परिसर सिर्फ़ व्यापार या वाणिज्य के लिए इस्तेमाल होता है और दावा वाणिज्यिक न्यायालय अधिनियम, 2015 (Commercial Courts Act) में तय मूल्य से ज़्यादा है, तो विवाद वाणिज्यिक हो सकता है (धारा 2), जिसे वाणिज्यिक अदालत सुनती है। जब तक तुरंत राहत की ज़रूरत न हो, ऐसा मुक़दमा मुक़दमे से पहले की मध्यस्थता (pre-institution mediation) के बाद ही दायर हो सकता है (धारा 12A)।

बाउंस हुआ किराये का चेक। अगर किरायेदार ने ऐसे चेक से भुगतान किया जो बिना भुगतान के लौट आया, तो आपके पास परक्राम्य लिखत अधिनियम, 1881 (Negotiable Instruments Act) की धारा 138 के तहत केस भी हो सकता है, जिसमें नोटिस की 30 दिन की समय-सीमा है। देखें चेक बाउंस हो गया: क्या करें।

ज़रूरी दस्तावेज़

• रेंट एग्रीमेंट, रिन्यूअल, और किराया बढ़ाने वाली कोई चिट्ठी।
• देय, चुकाए और बकाया किराये की महीने-दर-महीने तालिका।
• बैंक स्टेटमेंट और रसीदें जो दिखाएँ कि किरायेदार ने क्या चुकाया।
• सिक्योरिटी डिपॉज़िट का सबूत, और उसमें से कितना आपके पास है।
• हर मैसेज या चिट्ठी जिसमें किरायेदार बकाया का ज़िक्र करता है या उसे मानता है।
• सबूत कि आप मालिक या मकान मालिक हैं।
• किरायेदार का पूरा नाम और उसका हर पता जो आपके पास है।
• भेजे गए नोटिसों की कॉपी, डाक की रसीदों और ट्रैकिंग के साथ।

आम ख़र्च

• वकील की फ़ीस नोटिस के लिए और, ज़रूरत हो तो, मुक़दमे के लिए। वकील आपके काग़ज़ देखने के बाद, आपके कुछ भी भुगतान करने से पहले, अपनी फ़ीस बताता है। यह शहर, अदालत और रक़म के हिसाब से अलग होती है। eMunshi इसे तय नहीं करता।
• कोर्ट फ़ीस, अगर मुक़दमा दायर हो। यह हर राज्य का कोर्ट-फ़ीस क़ानून तय करता है और आम तौर पर माँगी गई रक़म पर निर्भर करती है। यह मुक़दमा दायर करते समय दिखाई जाती है।

वकील क्या करता है

• आपका एग्रीमेंट, आपका किराया रिकॉर्ड और कौन-से महीने अभी समय-सीमा के अंदर हैं, यह जाँचता है।
• बताता है कि कोई राज्य किराया क़ानून लागू है या नहीं और वह क्या माँगता है।
• डिमांड नोटिस ड्राफ़्ट करके भेजता है, पहुँचाने के सबूत के साथ।
• आंशिक भुगतान की पेशकशों पर सलाह देता है और किसी भी योजना को लिखित में करवाता है।
• वसूली या बेदख़ली का मुक़दमा दायर करता है, सुनवाइयों में पेश होता है और ब्याज व ख़र्च पर बहस करता है।
• अगर किरायेदार फिर भी न चुकाए, तो डिक्री का पालन करवाता है।

इससे पहले का ख़ुद-से बनने वाला दस्तावेज़

साफ़ शर्तें ज़्यादातर बकाया विवादों को रोकती हैं। किराया, देय तारीख़, देर से भुगतान का ब्याज, डिपॉज़िट और उसका किस काम में इस्तेमाल हो सकता है, यह तय करने वाला रेंट एग्रीमेंट eMunshi के साथ ₹599 में बनता है, ई-स्टांप और ई-साइन के साथ। देखें रेंट एग्रीमेंट बनाना। जो किरायेदार न किराया दे न घर छोड़े, उसके लिए किरायेदार किराया नहीं दे रहा या घर ख़ाली नहीं कर रहा से शुरू करें। अगर पहले सलाह चाहिए, तो हमारे पैनल के स्वतंत्र वकील के साथ 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।