रेंट एग्रीमेंट बनाना: क्या लिखें, और नोटरी क्यों ज़रूरी नहीं

क़ानून की नज़र में रेंट एग्रीमेंट क्या है

आप कोई फ़्लैट या मकान किराये पर दे रहे हैं, या किसी में रहने जा रहे हैं। किसी ने कहा है कि "एग्रीमेंट बनवा लो", और किसी और ने कहा है कि नोटरी करवा लो। यह गाइड बताती है कि क़ानून असल में क्या माँगता है।

क़ानून में घर किराये पर देना एक लीज़ (lease) है। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act) की धारा 105 इसे परिभाषित करती है: किराये के बदले, एक तय समय के लिए किसी संपत्ति का उपयोग करने के अधिकार का हस्तांतरण। मालिक पट्टादाता (lessor) है, यानी मकान मालिक (landlord); जो रहने आता है वह पट्टेदार (lessee) है, यानी किरायेदार (tenant)। रेंट एग्रीमेंट उसी लीज़ का लिखित रिकॉर्ड है: कौन, कौन-सी संपत्ति, कितने समय के लिए, कितने में, और किन शर्तों पर।

तीन क़ानून तय करते हैं कि आपका एग्रीमेंट टिकेगा या नहीं:

1. पंजीकरण अधिनियम, 1908 (Registration Act) तय करता है कि उसका सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में पंजीकरण (registration) ज़रूरी है या नहीं।
2. आपके राज्य का स्टांप क़ानून तय करता है कि उस पर कितनी स्टांप ड्यूटी (stamp duty) लगेगी।
3. संपत्ति अंतरण अधिनियम उन सब बातों के नियम भरता है जो आपके एग्रीमेंट में नहीं लिखी हैं।

11 महीने ही क्यों

पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(d) तीन तरह की लीज़ का पंजीकरण ज़रूरी करती है: साल-दर-साल की लीज़, एक साल से ज़्यादा अवधि की लीज़, और सालाना किराया तय करने वाली लीज़। संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 107 भी यही कहती है: ऐसी लीज़ सिर्फ़ पंजीकृत दस्तावेज़ से ही बन सकती है।

बाकी हर लीज़ बिना पंजीकरण के बन सकती है। 11 महीने का एग्रीमेंट, जिसमें किराया महीने के हिसाब से तय हो, इन तीनों से बाहर है। चाहें तो उसका पंजीकरण करवा सकते हैं (धारा 18 इसे वैकल्पिक बनाती है), लेकिन यह ज़रूरी नहीं।

"11 महीने के एग्रीमेंट" की पूरी वजह यही है। सख़्ती से देखें तो 12 महीने भी "एक साल से ज़्यादा" नहीं होते; 11 महीने आम तौर पर इसलिए चुने जाते हैं क्योंकि यह सीमा से साफ़ नीचे रहता है।

महाराष्ट्र अपवाद है। वहाँ राज्य का किराया नियंत्रण क़ानून हर लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट (leave and licence agreement — महाराष्ट्र में रेंट एग्रीमेंट का नाम) का पंजीकरण ज़रूरी करता है, उसकी अवधि चाहे जो हो। अगर आपकी संपत्ति महाराष्ट्र में है, तो शुरू से ही पंजीकरण की योजना बनाइए।

जिस लीज़ का पंजीकरण ज़रूरी था पर हुआ नहीं, वह संपत्ति पर असर नहीं डाल सकती और लीज़ के सबूत के तौर पर स्वीकार नहीं की जा सकती (पंजीकरण अधिनियम की धारा 49)। इसीलिए सादे स्टांप पेपर पर तीन साल का एग्रीमेंट एक कमज़ोर दस्तावेज़ है।

स्टांप ड्यूटी: एक चीज़ जो आप छोड़ नहीं सकते

रेंट एग्रीमेंट एक "लिखत (instrument)" है जिस पर स्टांप ड्यूटी लगती है, और ड्यूटी साइन करने से पहले या साइन करते समय चुकानी होती है (भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 (Indian Stamp Act) की धारा 17)। स्टांप ड्यूटी राज्य का टैक्स है, इसलिए हर राज्य अपनी रक़म ख़ुद तय करता है। कुछ राज्यों में छोटे एग्रीमेंट पर एक तय रक़म लगती है; कुछ में किराये और डिपॉज़िट से निकाला गया प्रतिशत। हमारी राज्यवार गाइड ये तरीके समझाती है, और कैलकुलेटर आपके राज्य का आँकड़ा दिखाता है।

अगर आप इसे छोड़ दें तो: धारा 35 के तहत जिस एग्रीमेंट पर सही स्टांप नहीं लगा, उसे सबूत में स्वीकार नहीं किया जा सकता और उस पर कार्रवाई नहीं हो सकती। अगर बाद में आपको उसकी ज़रूरत पड़े, जैसे दिया हुआ डिपॉज़िट साबित करने के लिए, तो आपको बाकी ड्यूटी के साथ जुर्माना भी भरना होगा, जो ड्यूटी का दस गुना तक हो सकता है।

कौन भरे? धारा 29 कहती है किरायेदार, जब तक आप कुछ और तय न करें। जो तय करें, लिख लें।

नोटरी की ज़रूरत कभी थी ही नहीं

रेंट एग्रीमेंट नोटरी करवाना एक आदत है, नियम नहीं। कोई क़ानून इसकी माँग नहीं करता।

नोटरी अधिनियम, 1952 (Notaries Act) की धारा 8 के तहत नोटरी यह प्रमाणित कर सकता है कि किसी दस्तावेज़ पर साइन हुए। रेंट एग्रीमेंट पर नोटरी की मुहर बस इतना कहती है: कि इन लोगों ने नोटरी के सामने साइन किए। यह:

• एग्रीमेंट का पंजीकरण नहीं करती (यह सिर्फ़ सब-रजिस्ट्रार कर सकता है);
• स्टांप ड्यूटी नहीं चुकाती (यह सिर्फ़ स्टांप पेपर या ई-स्टांप करता है);
• शर्तों को उससे ज़्यादा बाध्यकारी नहीं बनाती जितना साइन पहले ही बना चुके हैं।

आपके एग्रीमेंट को वैध बनाने वाली चीज़ें सीधी हैं: सही स्टांप ड्यूटी, और मकान मालिक व किरायेदार के साइन। साथ में दो गवाहों के साइन होना अच्छी आदत है, क्योंकि वे बाद में पुष्टि कर सकते हैं कि साइन किसने किए।

आपको एक ही कमरे में होना भी ज़रूरी नहीं। सूचना प्रौद्योगिकी अधिनियम, 2000 (Information Technology Act) की धारा 5 कहती है कि जहाँ क़ानून साइन माँगता है, वहाँ तय तरीके से किया गया इलेक्ट्रॉनिक साइन उस शर्त को पूरा करता है। आधार ई-साइन, जिसमें हर व्यक्ति अपने फ़ोन पर आए OTP से पुष्टि करता है, ऐसा ही साइन है।

उसमें क्या लिखें

कम से कम:

• पक्षकार (parties): मकान मालिक और किरायेदार के पूरे नाम, माता-पिता के नाम, उम्र और पते।
• संपत्ति: पूरा पता, मंज़िल, और साथ में क्या मिल रहा है (पार्किंग, फ़र्नीचर, फ़िटिंग्स)।
• अवधि: शुरू होने की तारीख़ और कितने समय के लिए, जैसे 1 नवंबर से 11 महीने।
• किराया: महीने की रक़म, किस तारीख़ तक देना है, और कैसे दिया जाएगा।
• सिक्योरिटी डिपॉज़िट: रक़म, और वह कब और कैसे लौटेगा, जिसमें यह भी कि उसमें से क्या काटा जा सकता है।
• बिल और चार्ज: बिजली, पानी, गैस, मेंटेनेंस और सोसाइटी चार्ज कौन भरेगा।
• इस्तेमाल: सिर्फ़ रहने के लिए, वहाँ कौन रह सकता है, और क्या आगे किराये पर देना (सब-लेटिंग) की इजाज़त है।
• मरम्मत: रोज़मर्रा की मरम्मत कौन करेगा और बड़ी मरम्मत कौन।
• लॉक-इन और नोटिस: कोई न्यूनतम अवधि, और घर छोड़ने के लिए किसी भी पक्ष को कितना लिखित नोटिस देना होगा।
• रिन्यूअल और बढ़ोतरी: क्या एग्रीमेंट रिन्यू हो सकता है, और किराया कितना बढ़ सकता है।

अगर आप कुछ छोड़ दें, तो क़ानून वह कमी भरता है। संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 108 डिफ़ॉल्ट ज़िम्मेदारियाँ तय करती है: मकान मालिक को गंभीर छिपी खामियाँ बतानी होंगी, किरायेदार को समय पर किराया देना होगा और संपत्ति उसी हालत में लौटानी होगी जिसमें मिली थी, सामान्य टूट-फूट को छोड़कर। धारा 106 कहती है कि रहने के लिए दिया गया मकान, जिसकी कोई अवधि तय न हो, महीने-दर-महीने चलता है और 15 दिन के लिखित नोटिस से ख़त्म किया जा सकता है। डिफ़ॉल्ट नियमों पर टिकने से बेहतर है कि ये बातें आपस में तय कर ली जाएँ। क्लॉज़-दर-क्लॉज़ गाइड शब्द दिखाती है।

क्या करें, कदम-दर-कदम

1. पहले शर्तें तय करें। किराया, डिपॉज़िट, शुरू की तारीख़, अवधि, नोटिस पीरियड, लॉक-इन, कौन-सा बिल कौन भरेगा। कुछ भी ड्राफ़्ट होने से पहले ये तय कर लें।

2. जानकारी जुटाएँ। दोनों पक्षों के पूरे नाम और पते, संपत्ति का पता, और दो गवाहों के नाम और नंबर। ऑनलाइन एग्रीमेंट के लिए दोनों पक्षों के पास आधार से जुड़ा मोबाइल नंबर होना चाहिए।

3. ड्राफ़्ट बनाएँ और साथ बैठकर पढ़ें। किसी के साइन करने से पहले आप दोनों पूरा एग्रीमेंट पढ़ें। रक़में और तारीख़ें दो बार जाँचें।

4. साइन से पहले स्टांप ड्यूटी चुकाएँ। अपने राज्य का, सही रक़म का स्टांप पेपर या ई-स्टांप ख़रीदें। स्टांप पर लिखी तारीख़ साइन की तारीख़ के बाद की नहीं होनी चाहिए।

5. साइन करें। मकान मालिक और किरायेदार साइन करें, और दोनों गवाह भी। काग़ज़ पर हर पन्ने पर साइन करें। ऑनलाइन में हर कोई अपने फ़ोन से ई-साइन करता है।

6. पैसे का लेन-देन रिकॉर्ड के साथ करें। डिपॉज़िट और पहला किराया बैंक ट्रांसफ़र से दें, या साइन की हुई रसीद लें। आप दोनों साइन किए एग्रीमेंट की पूरी कॉपी अपने पास रखें।

7. ख़त्म होने की तारीख़ नोट कर लें। अवधि ख़त्म होने से एक महीना पहले तय करें कि रिन्यू करना है या नहीं। रिन्यूअल एक नया एग्रीमेंट है, नई स्टांप ड्यूटी के साथ।

महाराष्ट्र में साइन के बाद एक कदम और जोड़ें: जिस इलाक़े में संपत्ति है, वहाँ के सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में पंजीकरण।

समय और ख़र्च

कब	क्या	ख़र्च
साइन से पहले	स्टांप ड्यूटी	आपका राज्य तय करता है; भुगतान से पहले प्राइस कार्ड और कैलकुलेटर इसे दिखाते हैं
साइन के समय	ड्राफ़्टिंग, ई-स्टांप, ई-साइन	eMunshi के साथ ₹599, सब कुछ शामिल: आपके जवाबों से ड्राफ़्ट और मुफ़्त प्रीव्यू, आपके नाम पर सरकारी ई-स्टांप, मकान मालिक, किरायेदार और दो गवाहों के लिए आधार ई-साइन, साइन किया PDF WhatsApp और ईमेल पर, दो बार बदलाव। स्टांप ड्यूटी बिना कुछ जोड़े लागत पर ली जाती है।
साइन के समय	नोटरी	ज़रूरत नहीं
साइन के चार महीने के अंदर	पंजीकरण, सिर्फ़ एक साल से ज़्यादा की लीज़ या महाराष्ट्र में	पंजीकरण फ़ीस आपका राज्य तय करता है
ख़त्म होने से एक महीना पहले	रिन्यूअल	नया एग्रीमेंट और नई स्टांप ड्यूटी

ये काग़ज़ संभालकर रखें

• साइन और स्टांप वाला एग्रीमेंट (आप दोनों पूरी कॉपी रखें)।
• स्टांप पेपर या ई-स्टांप सर्टिफ़िकेट।
• डिपॉज़िट और हर किराये के भुगतान का सबूत: बैंक स्टेटमेंट या साइन की हुई रसीदें।
• जिस दिन आप रहने आए, उस दिन संपत्ति और उसकी फ़िटिंग्स की हालत की फ़ोटो या सूची।
• दोनों पक्षों का पहचान और पते का सबूत।

वो गलतियाँ जो भारी पड़ती हैं

• स्टांप ख़रीदने से पहले साइन कर देना। ड्यूटी साइन से पहले या साइन के समय चुकानी होती है।
• गलत रक़म का स्टांप पेपर इस्तेमाल करना, या किसी दूसरे राज्य का ख़रीदा हुआ।
• बिना पंजीकरण के एक साल से लंबी अवधि लिख देना। महाराष्ट्र के बाहर, इसे 11 महीने रखें, या पंजीकरण करवाएँ।
• बिना रसीद के नक़द डिपॉज़िट देना। किरायेदार के घर छोड़ते समय सबसे पहले इसी पर झगड़ा होता है। अगर मकान मालिक डिपॉज़िट वापस न करे, तो देखें क्या करें।
• नोटिस पीरियड और लॉक-इन छोड़ देना। तब क़ानून का डिफ़ॉल्ट नियम लागू होता है, जो शायद आप दोनों में से किसी ने नहीं चाहा था।
• नोटरी को पैसे देकर समझ लेना कि काम हो गया। नोटरी की मुहर स्टांप ड्यूटी या पंजीकरण की जगह नहीं ले सकती।

जब 11 महीने का एग्रीमेंट काफ़ी नहीं

लंबी लीज़, कमर्शियल जगह, या महाराष्ट्र की संपत्ति के लिए एग्रीमेंट का पंजीकरण ज़रूरी है। पंजीकरण अधिनियम के तहत यह साइन के चार महीने के अंदर उस इलाक़े के सब-रजिस्ट्रार के पास जाता है जहाँ संपत्ति है, और जिन्होंने साइन किए (या उनके अधिकृत एजेंट) उन्हें वहाँ हाज़िर होना होता है। अगर किरायेदारी पहले ही बिगड़ चुकी है (किराया नहीं मिला, किरायेदार घर नहीं छोड़ रहा), तो एक वकील (advocate) बता सकता है कि आप कहाँ खड़े हैं; 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।