बेदख़ली नोटिस और मुक़दमा: किरायेदार से क़ानूनन घर ख़ाली करवाना

यह क्या है

बेदख़ली नोटिस (eviction notice) मकान मालिक (landlord) की ओर से किरायेदार को दिया गया लिखित नोटिस है, जो किरायेदारी ख़त्म करता है और किरायेदार से एक तारीख़ तक संपत्ति लौटाने को कहता है। वकील इसे नोटिस टू क्विट (notice to quit) भी कहते हैं। अगर किरायेदार चला जाता है, तो बात वहीं ख़त्म। अगर किरायेदार रुका रहता है, तो यही नोटिस बेदख़ली के मुक़दमे (eviction suit) की नींव बनता है: ऐसा केस जिसमें अदालत से किरायेदार को घर ख़ाली करने और क़ब्ज़ा लौटाने का आदेश देने को कहा जाता है।

दो तरह के क़ानून तय करते हैं कि नोटिस में क्या होना चाहिए और अदालत क्या कर सकती है:

• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act), जो आम तौर पर लीज़ पर लागू होता है। धारा 111 के तहत लीज़ तब ख़त्म होती है जब उसका समय पूरा हो, जब एक पक्ष द्वारा दूसरे को दिया गया नोटिस टू क्विट पूरा हो, और कुछ और हालात में। धारा 108(q) के तहत, लीज़ ख़त्म होने पर किरायेदार को मकान मालिक को क़ब्ज़ा वापस देना होता है।
• आपके राज्य का किराया क़ानून, जहाँ लागू हो। कई राज्यों में किराया नियंत्रण अधिनियम (rent control Act) हैं जो कुछ तरह के परिसरों के किरायेदारों की रक्षा करते हैं। ये अधिनियम आम तौर पर सिर्फ़ अपने गिनाए आधारों पर बेदख़ली की इजाज़त देते हैं और अपने नोटिस नियम तय कर सकते हैं। आपका क़ानून लागू होता है या नहीं, यह राज्य, इलाक़े, संपत्ति के प्रकार और कभी-कभी किराये पर निर्भर है। ज़्यादातर राज्यों के किराया अधिनियम अभी हमारी क़ानून लाइब्रेरी में नहीं हैं, इसलिए यह गाइड नीचे सिर्फ़ गुजरात का उदाहरण देती है।

यह कब लागू होता है

आपको बेदख़ली नोटिस चाहिए जब:

• किरायेदारी की कोई तय समाप्ति नहीं है, या वह महीने-दर-महीने चलती आ रही है, और आप उसे ख़त्म करना चाहते हैं;
• तय अवधि ख़त्म हो गई है लेकिन किरायेदार गया नहीं;
• किरायेदार ने एग्रीमेंट तोड़ा है — किराया नहीं दिया, बिना सहमति के आगे किराये पर दिया, नुक़सान किया, तय से अलग इस्तेमाल किया;
• आपको संपत्ति किसी ऐसी वजह से वापस चाहिए जिसे आपके राज्य का किराया क़ानून मानता है, जैसे आपकी अपनी सच्ची ज़रूरत।

नोटिस की अवधि कौन-सा नियम तय करता है। धारा 106 कहती है कि, जब तक कोई अनुबंध, स्थानीय क़ानून या प्रथा कुछ और न कहे:

• खेती या उत्पादन (manufacturing) के अलावा किसी भी मक़सद की लीज़ — मकान, फ़्लैट या दुकान — महीने-दर-महीने की होती है, जो 15 दिन के नोटिस से ख़त्म होती है;
• खेती या उत्पादन के मक़सद की लीज़ साल-दर-साल की होती है, जो छह महीने के नोटिस से ख़त्म होती है;
• अवधि उस दिन से चलती है जिस दिन किरायेदार को नोटिस मिलता है;
• नोटिस लिखित और साइन किया हुआ होना चाहिए, आपके द्वारा या आपकी ओर से, और डाक से भेजा जाए, या किरायेदार को, या उसके घर पर उसके परिवार के सदस्य या नौकर को सौंपा जाए, या, अगर यह मुमकिन न हो, तो संपत्ति के किसी साफ़ दिखने वाले हिस्से पर चिपकाया जाए।

इसलिए पहले अपना रेंट एग्रीमेंट पढ़ें: उसमें नोटिस क्लॉज़ हो तो आम तौर पर वही लागू होता है।

उदाहरण: गुजरात। जिन इलाक़ों में बॉम्बे किराया, होटल और लॉजिंग हाउस दर नियंत्रण अधिनियम, 1947 (Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act), गुजरात में लागू रूप में, लागू होता है, वहाँ मकान मालिक तब तक क़ब्ज़ा वापस नहीं ले सकता जब तक किरायेदार मानक किराया (standard rent) देता है, या देने को तैयार और इच्छुक है, और किरायेदारी की बाकी शर्तें निभाता है (धारा 12(1)), जब तक अदालत धारा 13 के किसी आधार से संतुष्ट न हो — जैसे संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 108(o) के ख़िलाफ़ नुक़सान या दुरुपयोग, लिखित सहमति के बिना बनाया गया स्थायी ढाँचा, ग़ैरक़ानूनी सब-लेटिंग, उपद्रव (nuisance), या मकान मालिक की परिसर की उचित और सच्ची ज़रूरत। बकाया किराये के आधार पर मुक़दमा धारा 106 के तरीके से दी गई लिखित माँग के एक महीने बाद ही दायर हो सकता है (धारा 12(2))। दूसरे राज्य अलग हैं; अपने राज्य के लिए वकील से पूछें।

कदम और समय

1. पता करें कि कौन-सा क़ानून लागू है (पहले कुछ दिन)। वकील रेंट एग्रीमेंट पढ़ता है और जाँचता है कि आपके राज्य का किराया क़ानून संपत्ति पर लागू है या नहीं, और किन आधारों पर वह बेदख़ली की इजाज़त देता है।

2. नोटिस भेजें। इसमें किरायेदारी, जहाँ ज़रूरी हो वहाँ आधार, अवधि, और घर ख़ाली करने की तारीख़ लिखी होती है। यह रजिस्टर्ड डाक या स्पीड पोस्ट से, पावती (acknowledgement due) के साथ भेजा जाता है, और डाक का सबूत रखा जाता है। गलत अवधि या गलत आधार वाला नोटिस पूरे केस में देर करवा सकता है, इसलिए इसे वकील से ड्राफ़्ट करवाएँ।

3. नोटिस की अवधि चलती है। घर ख़ाली करने की तारीख़ के बाद, बिना सलाह के "अगले महीने का" किराया न लें: किराया लेना या किसी और तरह किरायेदार के रुकने पर सहमति देना धारा 116 के तहत किरायेदारी को महीने-दर-महीने रिन्यू कर सकता है। नोटिस के बाद रहने की अवधि का पैसा मुक़दमे में लिया जा सकता है।

4. अगर किरायेदार न जाए — बेदख़ली का मुक़दमा। संपत्ति वापस पाने का मुक़दमा उस अदालत में दायर होता है जहाँ संपत्ति स्थित है (सिविल प्रक्रिया संहिता (Code of Civil Procedure) की धारा 16); क़ब्ज़े का हक़दार व्यक्ति उसी प्रक्रिया से क़ब्ज़ा वापस पाता है (विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम (Specific Relief Act) की धारा 5)। जहाँ राज्य का किराया क़ानून लागू है, वह अदालत या प्राधिकरण का नाम दे सकता है। किरायेदार को समन जाता है और वह केस लड़ सकता है; अदालत दोनों पक्षों को सुनकर फ़ैसला करती है। बकाया किराया और लगातार रहने का पैसा उसी केस में माँगा जा सकता है।

5. डिक्री और उसका पालन। अगर अदालत बेदख़ली का आदेश देती है और किरायेदार फिर भी नहीं जाता, तो आदेश अदालत के ज़रिए लागू करवाया जाता है, आपके द्वारा नहीं।

कभी ख़ुद क़ब्ज़ा न लें। ताले बदलना, किरायेदार का सामान हटाना, या ज़बरदस्ती निकालने के लिए पानी या बिजली काटना क़ानूनी रास्ता नहीं है। विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 6 के तहत, जिस व्यक्ति को बिना सहमति और बिना उचित क़ानूनी प्रक्रिया के संपत्ति से हटाया गया, वह छह महीने के अंदर क़ब्ज़ा वापस पाने का मुक़दमा कर सकता है, आपका मालिकाना हक़ चाहे जो हो। आप शुरुआत से भी ज़्यादा पीछे जा सकते हैं।

ज़रूरी दस्तावेज़

• रेंट एग्रीमेंट, और कोई रिन्यूअल।
• आपके मालिकाना हक़ का दस्तावेज़, या कोई और सबूत कि आप मालिक या मकान मालिक हैं।
• किराया रसीदें या बैंक रिकॉर्ड, जो दिखाएँ कि क्या मिला और क्या बाकी है।
• किरायेदार के साथ पहले के कोई नोटिस, चिट्ठियाँ या मैसेज।
• आपके आधार का सबूत: नुक़सान की फ़ोटो, सब-लेटिंग का सबूत, या संपत्ति की आपकी अपनी ज़रूरत दिखाने वाले दस्तावेज़।
• किरायेदार का पूरा नाम और उसका हर पता जो आपके पास है।

आम ख़र्च

• वकील की फ़ीस नोटिस के लिए और, ज़रूरत हो तो, मुक़दमे के लिए। वकील आपके काग़ज़ देखने के बाद, आपके कुछ भी भुगतान करने से पहले, अपनी फ़ीस बताता है। यह शहर, अदालत और इस पर निर्भर है कि केस लड़ा जाता है या नहीं। eMunshi इसे तय नहीं करता।
• कोर्ट फ़ीस, अगर मुक़दमा दायर हो, जो आपके राज्य का कोर्ट-फ़ीस क़ानून तय करता है और दायर करते समय दिखाई जाती है।

वकील क्या करता है

• बताता है कि आपकी किरायेदारी पर कौन-सा क़ानून लागू है और क्या आपके पास ऐसा आधार है जिसे वह मानता है।
• सही अवधि और आधार के साथ नोटिस ड्राफ़्ट करता है, और उसे पहुँचाने के सबूत के साथ भेजता है।
• नोटिस की अवधि में क्या करें, किराये समेत, इस पर सलाह देता है।
• किरायेदार रुका रहे तो बेदख़ली का मुक़दमा दायर करता है, आपकी ओर से पेश होता है, और बकाया माँगता है।
• किरायेदार फिर भी न जाए तो डिक्री का पालन (execution) करवाता है।

इससे पहले का ख़ुद-से बनने वाला दस्तावेज़

बेदख़ली के केस से बचने का सबसे अच्छा तरीका पहले दिन से साफ़ किरायेदारी है। अवधि, किराया, डिपॉज़िट और नोटिस क्लॉज़ तय करने वाला रेंट एग्रीमेंट eMunshi के साथ ₹599 में बनता है, ई-स्टांप और ई-साइन के साथ। देखें रेंट एग्रीमेंट बनाना। अगर फ़ैसला करने से पहले सलाह चाहिए, तो हमारे पैनल के स्वतंत्र वकील के साथ 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।