किरायेदार किराया नहीं दे रहा या घर ख़ाली नहीं कर रहा? मकान मालिक क्या करे

शायद क्या हुआ है

आपने कोई फ़्लैट, मकान या दुकान किराये पर दी है। अब दो में से एक बात ग़लत हो रही है, या दोनों।

• किरायेदार ने किराया देना बंद कर दिया है, या देर से और आधा-अधूरा देता है। हर महीने आपसे कहा जाता है "अगले हफ़्ते"।
• किरायेदार घर नहीं छोड़ रहा। एग्रीमेंट ख़त्म हो चुका है, या आपने संपत्ति वापस माँगी है, और वह अब भी वहीं है।

ख़ुद हल निकालने का मन करता है: पानी काट दो, ताला बदल दो, उसका सामान बाहर रख दो। ऐसा न करें। इन क़दमों से आप पैसा पाने वाले व्यक्ति से केस झेलने वाले व्यक्ति बन सकते हैं। क़ानूनी रास्ता शुरू में धीमा है, पर उसका अंत अदालत के ऐसे आदेश से होता है जिससे किरायेदार बहस नहीं कर सकता।

क़ानून के हिसाब से किरायेदार पर आपका क्या बकाया है। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act) की धारा 108 के तहत, जब तक आपका एग्रीमेंट कुछ और न कहे, किरायेदार को:

• सही समय और जगह पर किराया देना या पेश करना होता है (धारा 108(l));
• सामान्य टूट-फूट को छोड़कर, संपत्ति अच्छी हालत में रखनी होती है (धारा 108(m));
• लीज़ ख़त्म होने पर संपत्ति आपको लौटानी होती है (धारा 108(q))।

किरायेदारी कैसे ख़त्म होती है। धारा 111 के तहत, लीज़ तब ख़त्म होती है जब उसका समय पूरा हो, जब नोटिस टू क्विट (notice to quit) की अवधि पूरी हो, किसी ऐसी शर्त को तोड़ने पर ज़ब्ती (forfeiture) से जिसके बारे में लीज़ कहती हो कि आप दोबारा क़ब्ज़ा ले सकते हैं, और कुछ और हालात में। जहाँ कोई दूसरा नियम लागू न हो, मकान या दुकान की महीने-दर-महीने की किरायेदारी 15 दिन के लिखित नोटिस से ख़त्म होती है (धारा 106)। हमारी बेदख़ली नोटिस गाइड नोटिस को विस्तार से समझाती है।

आपके राज्य का किराया क़ानून यह सब बदल सकता है। जहाँ राज्य का किराया नियंत्रण अधिनियम (rent control Act) संपत्ति पर लागू हो, वह आम तौर पर सिर्फ़ अपने गिनाए आधारों पर बेदख़ली की इजाज़त देता है। वह अपने नोटिस नियम भी तय कर सकता है और अदालत का नाम दे सकता है। जैसे गुजरात में, मकान मालिक तब तक क़ब्ज़ा वापस नहीं ले सकता जब तक किरायेदार मानक किराया (standard rent) देता है या देने को तैयार और इच्छुक है और बाकी शर्तें निभाता है (धारा 12(1)), सिवाय धारा 13 के आधारों के। बकाया किराये के आधार पर मुक़दमा लिखित माँग पहुँचाए जाने के एक महीने बाद ही दायर हो सकता है (धारा 12(2))। ज़्यादातर दूसरे राज्यों के किराया अधिनियम अभी हमारी क़ानून लाइब्रेरी में नहीं हैं। आपकी संपत्ति पर कौन-सा क़ानून लागू है, यह वकील बताएगा।

क्या करें, क़दम-दर-क़दम

क़दम 1 — अपने काग़ज़ इकट्ठा करें (पहले कुछ दिन)। रेंट एग्रीमेंट और कोई रिन्यूअल ढूँढें। अपने बैंक स्टेटमेंट से महीने-दर-महीने की तालिका बनाएँ: देय किराया, चुकाया किराया और बाकी। आपके पास जो डिपॉज़िट है, वह नोट करें। हर वह मैसेज सेव करें जिसमें किरायेदार किराये का ज़िक्र करता है या भुगतान करने या घर छोड़ने का वादा करता है।

क़दम 2 — लिखित याद-दिहानी। किरायेदार को एक शांत मैसेज या ईमेल भेजें: कौन-से महीने बाकी हैं, कुल रक़म, और भुगतान की तारीख़। अगर वह जवाब में रक़म मान लेता है, तो उसे रखें। क़र्ज़ की साइन की हुई लिखित स्वीकृति साइन की तारीख़ से परिसीमा (limitation) की नई अवधि शुरू करती है (परिसीमा अधिनियम, 1963 (Limitation Act) की धारा 18)।

क़दम 3 — वकील के साथ तय करें कि आप क्या चाहते हैं। आपको पैसा चाहिए और किरायेदार रहे, या संपत्ति वापस चाहिए? इसी जवाब से तय होता है कि कौन-सा नोटिस भेजना है। एक बात में सावधान रहें: अगर किरायेदारी ख़त्म हो चुकी है और आप किराया लेते रहते हैं, या किसी और तरह किरायेदार के रुकने पर सहमति देते हैं, तो किरायेदारी महीने-दर-महीने रिन्यू हो जाती है (धारा 116)। किरायेदार के रुके रहने के समय का पैसा फिर भी केस में माँगा जा सकता है, इसलिए "किराया" बताकर किया गया भुगतान लेने से पहले सलाह लें।

क़दम 4 — नोटिस। वकील नोटिस ड्राफ़्ट करके रजिस्टर्ड पोस्ट या स्पीड पोस्ट से, पावती (acknowledgement due) के साथ भेजता है। आपके मक़सद और आपके राज्य के क़ानून के हिसाब से, यह:

• एक तारीख़ तक बकाया माँगता है, महीने-दर-महीने ब्योरा देकर, आपके एग्रीमेंट में मंज़ूर किसी ब्याज के साथ;
• क़ानून या एग्रीमेंट में ज़रूरी अवधि के साथ किरायेदारी ख़त्म करता है, और किरायेदार से एक तारीख़ तक घर ख़ाली करने को कहता है;
• जहाँ किराया क़ानून आधार माँगता है, वहाँ बेदख़ली का आधार बताता है।

ग़लत अवधि या ग़लत आधार वाला नोटिस पूरे केस में देर करवा सकता है। इसीलिए इसे वकील को ड्राफ़्ट करना चाहिए।

क़दम 5 — नोटिस की अवधि चलती है। बहुत-से किरायेदार इसी चरण पर पैसा दे देते हैं या चले जाते हैं। अगर किरायेदार चला जाता है, तो लिखित रसीद देकर चाबियाँ लें, फ़ोटो के साथ संपत्ति जाँचें, डिपॉज़िट का लिखित हिसाब करें, और बाकी रक़म माँगें।

क़दम 6 — अगर वह न पैसा दे न जाए, तो अदालत। वकील दायर करता है:

• बेदख़ली का मुक़दमा (eviction suit), क़ब्ज़ा वापस पाने के लिए, आम तौर पर बकाया और किरायेदारी ख़त्म होने के बाद किरायेदार के रुके रहने के समय के पैसे के साथ। अचल संपत्ति वापस पाने का मुक़दमा उस अदालत में दायर होता है जहाँ संपत्ति है (सिविल प्रक्रिया संहिता (Code of Civil Procedure) की धारा 16)। जहाँ किराया क़ानून लागू है, वह अदालत का नाम दे सकता है; गुजरात में, किराया अधिनियम की धारा 28 ऐसा करती है; या
• सिर्फ़ बकाया के लिए वसूली का मुक़दमा (recovery suit), अगर आपको पैसा चाहिए पर संपत्ति वापस नहीं। देखें बकाया किराये की वसूली।

किरायेदारी ख़त्म होने के बाद क़ब्ज़े का पैसा वह है जिसे वकील अंतःकालीन लाभ (mesne profits) कहते हैं: ग़लत तरीके से क़ब्ज़ा रखने वाले व्यक्ति ने संपत्ति से जो पाया, या पा सकता था, ब्याज के साथ (सिविल प्रक्रिया संहिता की धारा 2(12))।

क़दम 7 — डिक्री, और उसका पालन। अगर अदालत बेदख़ली और भुगतान का आदेश देती है, और किरायेदार फिर भी पालन नहीं करता, तो आप अदालत से डिक्री लागू करवाने (execute) का आवेदन देते हैं। अदालत संपत्ति आपको सौंपने का आदेश दे सकती है और, पैसे के लिए, किरायेदार की संपत्ति कुर्क करके बेच सकती है (धारा 51)। इसमें से कुछ भी आप ख़ुद नहीं करते।

ज़रूरी समय-सीमाएँ

क्या	समय-सीमा	कब से
बकाया किराये का मुक़दमा	तीन साल (परिसीमा अधिनियम की अनुसूची का अनुच्छेद 52)	जब हर महीने का किराया देय हुआ
किरायेदार से क़ब्ज़ा वापस पाने के लिए मकान मालिक का मुक़दमा	बारह साल (अनुच्छेद 67)	जब किरायेदारी ख़त्म होती है
गुजरात: बकाया किराये पर बेदख़ली का मुक़दमा	लिखित माँग के एक महीने से पहले नहीं (धारा 12(2))	माँग पहुँचाए जाने से

किराये का तीन साल वाला नियम ही मकान मालिकों को फँसाता है। तीन साल से पुराना हर महीना दावे से बाहर हो जाता है।

समय-सारणी और ख़र्च

कब	क्या	ख़र्च कौन देता है
हफ़्ता 1	काग़ज़ इकट्ठे, लिखित याद-दिहानी भेजी	मुफ़्त
हफ़्ता 2 से 3	वकील से नोटिस	वकील आपके भुगतान से पहले अपनी फ़ीस बताते हैं
नोटिस की अवधि	किरायेदार पैसा देता है या चला जाता है, या नहीं	—
उसके बाद	बेदख़ली या वसूली का मुक़दमा	कोर्ट फ़ीस (आपका राज्य तय करता है) और वकील की फ़ीस, जो वे पहले बताते हैं

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ये काग़ज़ संभालकर रखें

• रेंट एग्रीमेंट और कोई रिन्यूअल।
• सबूत कि आप संपत्ति के मालिक या मकान मालिक हैं।
• महीने-दर-महीने किराये की तालिका, और बैंक स्टेटमेंट जो दिखाएँ कि क्या चुकाया गया।
• मिले हुए सिक्योरिटी डिपॉज़िट का सबूत।
• किरायेदार के साथ हर मैसेज, ईमेल और चिट्ठी।
• भेजे गए नोटिसों की कॉपी, डाक की रसीदों और ट्रैकिंग के साथ।
• किरायेदार के पहचान पत्र की कॉपी और उसका हर पता जो आपके पास है।
• संपत्ति की हालत की फ़ोटो, अगर नुक़सान भी विवाद का हिस्सा है।

ग़लतियाँ जिनसे मकान मालिक फँसते हैं

• क़ानून अपने हाथ में लेना। ताले बदलने, सप्लाई काटने और सामान हटाने से किरायेदार को वापस बिठाने के लिए विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 6 के तहत मुक़दमा हो सकता है, और गुजरात में, किराया अधिनियम की धारा 24 के तहत आपराधिक केस।
• बकाया को तीन साल से आगे खिंचने देना। सबसे पुराने महीने हाथ से निकल जाते हैं।
• किरायेदारी ख़त्म करने के बाद बिना सलाह के किराया लेना, और इस तरह उसे रिन्यू कर देना।
• ग़लत अवधि या ग़लत आधार वाला नोटिस भेजना, या डाक का सबूत न रखना।
• कोई लिखित एग्रीमेंट नहीं। इससे किराया, अवधि और डिपॉज़िट साबित करना मुश्किल हो जाता है।

अगली किरायेदारी के लिए

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