RERA शिकायत का जवाब: बिल्डर और प्रमोटर के लिए

यह क्या है

भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) — RERA — फ़्लैट, प्लॉट या बिल्डिंग के ख़रीदार को बिल्डर के ख़िलाफ़ राज्य के भू-संपदा नियामक प्राधिकरण (Real Estate Regulatory Authority) में, या उसके न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) के पास शिकायत करने देता है। न्यायनिर्णायक अधिकारी कोई मौजूदा या पूर्व ज़िला जज होता है जो मुआवज़ा तय करता है (धारा 31 और 71)। क़ानून में बिल्डर या डेवलपर को प्रमोटर (promoter) कहा गया है; ख़रीदार को आवंटी (allottee)।

जब कोई ख़रीदार शिकायत दाख़िल करता है, तो प्राधिकरण आपको, यानी प्रमोटर को, शिकायत की कॉपी के साथ एक नोटिस भेजता है। आपका जवाब (reply) उस पर आपका लिखित उत्तर है: तथ्य क्या हैं, ख़रीदार के कौन-से दावे आप मानते हैं, किन पर विवाद है, और क्यों। फिर सुनवाई में उसका बचाव किया जाता है।

यह पेज उन बिल्डरों, डेवलपरों और बेचने वालों के लिए है जिन्हें ऐसा नोटिस मिला है। अगर आप ख़रीदार हैं, तो इसकी जगह RERA शिकायत गाइड पढ़िए।

यह कब लागू होता है

जब भी प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी किसी शिकायत पर आपको नोटिस जारी करे, जवाब देना ज़रूरी है। आम शिकायतें ये हैं:

• देर से पज़ेशन — ख़रीदार धारा 18(1) के तहत ब्याज के साथ रिफ़ंड, या देरी के हर महीने का ब्याज माँगता है।
• कैंसलेशन के बाद रिफ़ंड — ख़रीदार कहता है कि चुकाया गया पैसा वापस नहीं हुआ।
• पज़ेशन के बाद ख़राबियाँ, मंज़ूर नक़्शे में बदलाव, या विज्ञापन में बताई गई सुविधाएँ जो दी नहीं गईं।
• मुआवज़ा — न्यायनिर्णायक अधिकारी के सामने धारा 71 के तहत माँगा गया।

शिकायत से क्या हो सकता है, यह मायने रखता है, क्योंकि इसी से तय होता है कि उसे कितनी गंभीरता से लें। प्राधिकरण क़ानून के उल्लंघन पर जुर्माना या ब्याज लगा सकता है (धारा 38), सिविल अदालत की शक्तियों के साथ जानकारी माँग सकता है और जाँच का आदेश दे सकता है (धारा 35), और जाँच के दौरान क़ानून तोड़ने वाले किसी काम को रोक सकता है, आपको नोटिस दिए बिना भी (धारा 36)। मुआवज़ा या ब्याज तय करते समय न्यायनिर्णायक अधिकारी देखता है कि आपको कोई अनुचित फ़ायदा हुआ या नहीं, ख़रीदार का नुक़सान, और क्या चूक बार-बार हुई है (धारा 72)।

क़दम और समय

1. तारीख़ें लिख लीजिए (दिन 0)। नोटिस मिलने की तारीख़ और जवाब देने की आख़िरी तारीख़ लिख लीजिए। अवधि नोटिस और आपके राज्य के RERA विनियम तय करते हैं; यह हर जगह एक जैसी नहीं है। अगर और समय चाहिए, तो समय ख़त्म होने से पहले लिखित में माँगिए।

2. प्रोजेक्ट की फ़ाइल निकालिए (पहला हफ़्ता)। इस ख़रीदार के लिए: बुकिंग फ़ॉर्म, आवंटन पत्र (allotment letter) और बिक्री का एग्रीमेंट (agreement for sale); पूरा पेमेंट लेजर; हर डिमांड लेटर और रिमाइंडर; और सारा पत्राचार। प्रोजेक्ट के लिए: रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट, धारा 6 के तहत रजिस्ट्रेशन का कोई विस्तार (extension of registration), RERA वेबसाइट पर तिमाही अपडेट, मंज़ूरियाँ और उनकी तारीख़ें, और अगर जारी हुआ हो तो ऑक्यूपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट।

3. समझिए कि आप कहाँ खड़े हैं। वकील शिकायत को फ़ाइल से मिलाकर पढ़ता है और ख़रीदार के दावों को तीन हिस्सों में बाँटता है: क्या सही है और मान लेना या निपटा लेना चाहिए, किस पर तथ्यों को लेकर विवाद है, और किस पर क़ानून को लेकर। अक्सर ये बातें मायने रखती हैं:

• तय तारीख़। बिक्री का एग्रीमेंट असल में पज़ेशन की कौन-सी तारीख़ देता है, और क्या उसमें कोई विस्तार की गुंजाइश है?
• देरी की वजहें। धारा 6 प्राधिकरण को फ़ोर्स मेज्योर (force majeure) — युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या कोई और प्राकृतिक आपदा — के लिए, या प्रमोटर की चूक के बिना दूसरी उचित परिस्थितियों में, कुल मिलाकर ज़्यादा से ज़्यादा एक साल तक रजिस्ट्रेशन बढ़ाने देती है। कोई वजह उतनी ही मज़बूत है जितने उसके पीछे के सबूत और आदेश।
• ख़रीदार की अपनी ज़िम्मेदारियाँ। धारा 19(6) ख़रीदार से एग्रीमेंट के मुताबिक़ पेमेंट करने को कहती है; धारा 19(7) देर से पेमेंट पर ख़रीदार को ब्याज का ज़िम्मेदार बनाती है; धारा 19(10) ख़रीदार से ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट के दो महीने के अंदर पज़ेशन लेने को कहती है।
• सही मंच और सही रक़म। मुआवज़े के दावे न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास जाते हैं (धारा 71)। जाँचिए कि माँगी गई रक़में पेमेंट रिकॉर्ड से मेल खाती हैं।

4. जवाब दाख़िल कीजिए। जवाब शिकायत के हर पैराग्राफ़ का अलग-अलग उत्तर देता है, तथ्यों का आपका अपना ब्योरा रखता है, और उसे साबित करने वाले काग़ज़ साथ लगाता है। फ़ॉर्म, कॉपियों की संख्या, और क्या उसके साथ हलफ़नामा (affidavit) चाहिए, यह आपके राज्य के विनियम तय करते हैं।

5. सुनवाई। दोनों पक्षों को सुना जाता है, अक्सर कई तारीख़ों पर। प्राधिकरण को प्राकृतिक न्याय (natural justice) — दोनों पक्षों की निष्पक्ष सुनवाई — का पालन करना होता है, और बाक़ी अपनी प्रक्रिया वह ख़ुद तय करता है (धारा 38(2))। समझौते की बातचीत साथ-साथ चल सकती है; अगर ख़रीदार का दावा कुछ हद तक सही है, तो जल्दी किया गया ऑफ़र लगातार बढ़ते ब्याज को कम कर सकता है।

6. आदेश। प्राधिकरण या अधिकारी शिकायत ख़ारिज कर सकता है, या ब्याज के साथ रिफ़ंड, देरी का हर महीने का ब्याज, मुआवज़ा, या आपको अपनी ज़िम्मेदारियाँ पूरी करने का आदेश दे सकता है। न चुकाई गई रक़में भू-राजस्व के बकाया (arrears of land revenue) की तरह वसूली जा सकती हैं (धारा 40)। प्राधिकरण के आदेशों या निर्देशों को अनदेखा करने पर रोज़ का जुर्माना लगता है, जो प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत के 5% तक पहुँच सकता है (धारा 63)।

7. अपील। कोई भी पक्ष आदेश मिलने के 60 दिन के अंदर भू-संपदा अपीलीय न्यायाधिकरण (Real Estate Appellate Tribunal) में अपील कर सकता है (धारा 44(2)); देर से अपील के लिए ठोस वजह (sufficient cause) चाहिए। प्रमोटर की अपील तब तक नहीं सुनी जाती जब तक आप, जैसा मामला हो, जुर्माने का कम से कम 30%, या ब्याज और मुआवज़े सहित ख़रीदार को देय कुल रक़म, या दोनों, जमा न कर दें (धारा 43(5))। उसके बाद न्यायाधिकरण के फ़ैसले के 60 दिन के अंदर हाई कोर्ट में अपील होती है (धारा 58)।

ज़रूरी काग़ज़

• नोटिस और पूरी शिकायत, उसके सभी संलग्नकों (annexures) के साथ।
• इस यूनिट का बुकिंग फ़ॉर्म, आवंटन पत्र और बिक्री का एग्रीमेंट।
• पेमेंट लेजर, जारी की गई रसीदें, और ख़रीदार को भेजा गया हर डिमांड लेटर और रिमाइंडर।
• प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट, धारा 6 के तहत विस्तार का कोई आदेश, और दाख़िल किए गए तिमाही अपडेट।
• मंज़ूरियाँ और अनुमतियाँ, उनकी तारीख़ों के साथ, और कोई भी आदेश या घटना जिससे आप कहते हैं कि काम में देरी हुई।
• ऑक्यूपेंसी या कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट, और पज़ेशन का लिखित ऑफ़र, अगर दिया गया हो।
• ख़रीदार के साथ सारा पत्राचार, समझौते के किसी भी ऑफ़र सहित।
• अगर प्रमोटर कंपनी या फ़र्म है, तो जवाब पर दस्तख़त करने वाले व्यक्ति के लिए बोर्ड रेज़ोल्यूशन या अधिकार पत्र।

आम ख़र्च

• जवाब दाख़िल करने की फ़ीस, अगर कोई हो, हर राज्य के RERA विनियम तय करते हैं, और यह राज्य-दर-राज्य अलग है।
• वकील की फ़ीस वकील शिकायत और फ़ाइल पढ़ने के बाद, आपके कुछ भी चुकाने से पहले बताता है। यह राज्य, दावे की रक़म और सुनवाइयों की संख्या के हिसाब से बदलती है। eMunshi इसे तय नहीं करता।
• अपील में, धारा 43(5) के तहत जमा रक़म एक बड़ी राशि है जिसकी पहले से योजना बनानी होती है — जुर्माने का कम से कम 30%, या ख़रीदार को देय पूरी रक़म।

वकील क्या करते हैं

• शिकायत को एग्रीमेंट, पेमेंट रिकॉर्ड और प्रोजेक्ट फ़ाइल से मिलाकर पढ़ते हैं।
• बताते हैं कि किन दावों का विरोध करना है और किन्हें निपटाना है, और उल्टा आदेश आया तो कितना ख़र्च हो सकता है।
• काग़ज़ों को क्रम से लगाकर जवाब का ड्राफ़्ट बनाते हैं, और समय पर दाख़िल करते हैं।
• सुनवाई में पेश होते हैं और ख़रीदार के केस का जवाब देते हैं।
• जहाँ समझदारी हो, वहाँ समझौते की बातचीत करते हैं।
• अपील पर सलाह देते हैं, जमा रक़म सहित, और उसे संभालते हैं।

इससे पहले आने वाला काग़ज़

कोई नहीं है। RERA शिकायत का जवाब पहले से चल रहे केस में दाख़िल होता है, और उसे वही वकील तैयार करे जो सुनवाई में पेश होगा। अगर वकील चुनने से पहले आप एक शुरुआती राय चाहते हैं, तो हमारे पैनल के स्वतंत्र वकील के साथ 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।