बिल्डर ने क़ब्ज़े में देर की, या आपका पैसा वापस नहीं कर रहा

शायद क्या हुआ है

आपने किसी बिल्डर से फ़्लैट, प्लॉट या मकान बुक किया और क़ीमत का बड़ा हिस्सा चुका दिया — शायद होम लोन से। एग्रीमेंट में एक तय तारीख़ तक क़ब्ज़े का वादा था। वह तारीख़ निकल चुकी है। साइट आधी बनी है, बिल्डर नई-नई तारीख़ें देता रहता है, और आप एक साथ EMI और किराया दोनों भर रहे हैं।

या आपने प्रोजेक्ट छोड़ने का फ़ैसला किया, या बिल्डर ने आपकी बुकिंग रद्द कर दी, और आपका चुकाया पैसा वापस नहीं आया।

इससे निपटने वाला क़ानून भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act) है, जिसे RERA कहते हैं। अधिनियम में बिल्डर को प्रवर्तक (promoter) कहा गया है, और आप, ख़रीदार, आवंटी (allottee) हैं। हर राज्य में इसे लागू करवाने के लिए एक भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण (Real Estate Regulatory Authority) है।

मुख्य नियम धारा 18 है। अगर बिल्डर बिक्री के एग्रीमेंट (agreement for sale) — फ़्लैट के लिए आपका साइन किया लिखित अनुबंध — में लिखी तारीख़ तक फ़्लैट पूरा करने या क़ब्ज़ा देने में नाकाम रहता है, तो आपके पास दो विकल्प हैं:

1. प्रोजेक्ट छोड़ दें। बिल्डर को उस फ़्लैट के लिए आपका चुकाया सब कुछ लौटाना होगा, आपके राज्य के RERA नियमों में निर्धारित दर पर ब्याज के साथ, और साथ में अधिनियम के तहत मुआवज़ा।
2. प्रोजेक्ट में बने रहें। बिल्डर को क़ब्ज़ा सौंपे जाने तक, निर्धारित दर पर, आपको देरी के हर महीने का ब्याज देना होगा।

यही रिफ़ंड का अधिकार तब भी लागू होता है जब बिल्डर कारोबार बंद कर दे, या प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन निलंबित या रद्द हो जाए। धारा 19(4) आपको ब्याज और मुआवज़े के साथ रिफ़ंड का यही अधिकार देती है।

क्या करें, क़दम-दर-क़दम

दिन 0 — तारीख़ें लिख लें। अपने बिक्री के एग्रीमेंट में क़ब्ज़े की तारीख़ ढूँढें। एग्रीमेंट में मंज़ूर कोई बढ़ा हुआ समय, और बिल्डर की लिखित में दी कोई नई तारीख़ नोट करें। आपके किए हर भुगतान की सूची बनाएँ, उसकी तारीख़ और भुगतान के तरीके के साथ।

हफ़्ता 1 — अपने राज्य की RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट जाँचें। हर प्रोजेक्ट जिसे छूट नहीं है, विज्ञापन या बिक्री से पहले रजिस्टर होना चाहिए (धारा 3)। प्रोजेक्ट के नाम या उसके रजिस्ट्रेशन नंबर से खोजें, जो ब्रोशर और एग्रीमेंट पर छपा होना चाहिए। बिल्डर की घोषित पूरा होने की तारीख़ देखें, और यह कि रजिस्ट्रेशन बढ़ाया गया है या नहीं। धारा 6 अप्रत्याशित घटना (force majeure) — युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या कोई दूसरी प्राकृतिक आपदा — या दूसरी उचित परिस्थितियों में, कुल मिलाकर एक साल से ज़्यादा नहीं, बढ़ाने की इजाज़त देती है।

हफ़्ता 1 — तय करें: रिफ़ंड या देरी का ब्याज। यह बड़ा फ़ैसला है, और पूरी शिकायत इसी के आसपास बनती है।

• रिफ़ंड से फ़्लैट पर आपका हक़ ख़त्म हो जाता है। आपको ब्याज के साथ अपना पैसा वापस मिलता है। यह आपके लिए ठीक है अगर आपको भरोसा नहीं रहा कि प्रोजेक्ट पूरा होगा, या आपको पैसे की ज़रूरत है।
• देरी का ब्याज फ़्लैट को बनाए रखता है। आपको देरी के हर महीने का पैसा मिलता है। यह आपके लिए ठीक है अगर प्रोजेक्ट आगे बढ़ रहा है और आपको अब भी वह घर चाहिए।

हफ़्ता 2 — बिल्डर को लिखित माँग भेजें। धारा 18 रिफ़ंड को "माँगने पर" देय बनाती है, इसलिए अपनी माँग लिखित में करें। बताएँ कि आपने कौन-सा विकल्प चुना है, अपने भुगतानों की सूची दें, और एक तय समय के अंदर ब्याज के साथ रिफ़ंड, या देरी का मासिक ब्याज माँगें। इसे बिल्डर के रजिस्टर्ड ऑफ़िस पर रजिस्टर्ड पोस्ट या स्पीड पोस्ट से, पावती (acknowledgement due) के साथ भेजें, और ईमेल से एक कॉपी भेजें। रसीदें रखें। वकील के ज़रिए भेजी गई माँग बिल्डर का जवाब — या चुप्पी — रिकॉर्ड पर ले आती है।

जो देय है वह देते रहें — जब तक वकील कुछ और न कहे। धारा 19(6) और 19(7) के तहत, आपको एग्रीमेंट के अनुसार किश्तें देनी होंगी, और देर से भुगतान करने पर आपको ब्याज देना होगा। गुस्से में भुगतान रोकने से बिल्डर को एक दलील मिल सकती है।

अगर बिल्डर भुगतान नहीं करता — RERA शिकायत दायर करें। धारा 31 के तहत, कोई भी परेशान ख़रीदार प्राधिकरण से, या उसके न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) (कोई मौजूदा या पूर्व ज़िला न्यायाधीश) से शिकायत कर सकता है, जो धारा 71 के तहत मुआवज़ा तय करता है। हर राज्य अपना शिकायत फ़ॉर्म और फ़ीस तय करता है। ज़्यादातर ऑनलाइन शिकायत स्वीकार करते हैं।

आदेश के बाद। अगर बिल्डर आदेश में तय ब्याज या मुआवज़ा नहीं देता, तो इसे भू-राजस्व के बकाया (arrears of land revenue) के रूप में वसूला जा सकता है (धारा 40) — जैसे बकाया ज़मीन का टैक्स वसूला जाता है। कोई भी पक्ष भू-संपदा अपीलीय अधिकरण (Real Estate Appellate Tribunal) में अपील कर सकता है, और अपील करने वाले बिल्डर को पहले जुर्माने का कम से कम 30%, या आपको देय पूरी रक़म, या दोनों जमा करने होते हैं (धारा 43(5))।

पूरी प्रक्रिया के लिए RERA शिकायत में क्या होता है पढ़ें।

समय-सारणी और ख़र्च

कब	क्या	ख़र्च कौन देता है
दिन 0	क़ब्ज़े की तारीख़ निकल गई, या रिफ़ंड नहीं मिला	—
हफ़्ता 1	राज्य की RERA साइट पर प्रोजेक्ट जाँचें; रिफ़ंड या ब्याज तय करें	—
हफ़्ता 2	बिल्डर को लिखित माँग	वकील की फ़ीस, अगर वकील भेजे, पहले बताई गई
माँग की अवधि के बाद	प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी को RERA शिकायत	आपके राज्य के RERA विनियमों में तय फ़ाइलिंग फ़ीस; वकील की फ़ीस, पहले बताई गई
आदेश के बाद	वसूली, या बिल्डर की अपील	—

ये काग़ज़ संभालकर रखें

• आवंटन पत्र (allotment letter) और बिक्री का एग्रीमेंट, क़ब्ज़े की तारीख़ के साथ।
• हर भुगतान की रसीद और हर भुगतान दिखाने वाली बैंक स्टेटमेंट की एंट्री।
• प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और राज्य की RERA वेबसाइट पर उसके पेज का प्रिंटआउट।
• ब्रोशर, विज्ञापन और ईमेल जिनमें तारीख़ों या सुविधाओं का वादा किया गया।
• बिल्डर की चिट्ठियाँ और मैसेज जिनमें कारण या नई तारीख़ें दी गईं।
• अगर लोन लिया है, तो आपका होम-लोन एग्रीमेंट और आपके चुकाए ब्याज का ब्योरा।
• आपकी लिखित माँग, डाक की रसीद और ट्रैकिंग रिकॉर्ड।

ग़लतियाँ जिनसे लोग फँस जाते हैं

• "बस एक और तारीख़" का इंतज़ार। बिल्डर अक्सर नई तारीख़ें देते हैं। इंतज़ार का हर महीना वह महीना है जिस पर आप ब्याज का दावा कर सकते थे।
• रिफ़ंड और बने रहने के बीच फ़ैसला न करना। जो शिकायत दोनों माँगती है, या बीच में अपना मन बदलती है, वह कमज़ोर होती है।
• बिना सलाह के सारे भुगतान रोक देना, और फिर ख़ुद देर से भुगतान का ब्याज झेलना।
• कोई नई चिट्ठी या ऐडेंडम साइन कर देना जो क़ब्ज़े की तारीख़ आगे खिसकाता है, यह पढ़े बिना कि उसमें आप क्या छोड़ रहे हैं।
• फ़ोन कॉल पर भरोसा करना। सब कुछ लिखित में रखें: माँग, फ़ॉलो-अप, बिल्डर के वादे।
• अधूरे फ़्लैट का क़ब्ज़ा ले लेना, कमियाँ लिखित में दर्ज किए बिना।

जब RERA शायद रास्ता न हो

कुछ छोटे प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन से छूट पाते हैं — जैसे, जहाँ ज़मीन 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा नहीं या प्रोजेक्ट में सभी चरणों को मिलाकर आठ से ज़्यादा अपार्टमेंट नहीं, और राज्य सरकार इन सीमाओं को कम कर सकती है (धारा 3)। आप फिर भी उपभोक्ता आयोग में शिकायत कर सकते हैं, क्योंकि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 (Consumer Protection Act) के तहत आवास निर्माण एक सेवा है (धारा 2)। उपभोक्ता शिकायत समस्या पैदा होने के दो साल के अंदर दायर होनी चाहिए (धारा 69)। जिस भी बात का फ़ैसला RERA प्राधिकरण, न्यायनिर्णायक अधिकारी या अधिकरण कर सकता है, उस पर सिविल कोर्ट मुक़दमा नहीं सुन सकती (धारा 79)।

तय नहीं कर पा रहे कि कौन-सा रास्ता ठीक है? हमारे पैनल के स्वतंत्र वकील के साथ 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।