RERA शिकायत: बिल्डर चूके तो रिफ़ंड या देरी का ब्याज

यह क्या है

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (Real Estate (Regulation and Development) Act) — जिसे आम तौर पर RERA कहते हैं — बिल्डरों से फ़्लैट, प्लॉट और इमारतें ख़रीदने वालों की रक्षा करता है। अधिनियम में बिल्डर को प्रवर्तक (promoter) और ख़रीदार को आवंटी (allottee) कहा गया है। हर राज्य और केंद्र शासित प्रदेश में इसे लागू करने के लिए एक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (Real Estate Regulatory Authority) है, और एक न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) — कोई मौजूदा या पूर्व ज़िला जज — जो मुआवज़े का फ़ैसला करता है।

RERA शिकायत वह केस है जो आप उस प्राधिकरण या अधिकारी के सामने ऐसे बिल्डर के ख़िलाफ़ दायर करते हैं जिसने अधिनियम, उसके नियम, या आपका बिक्री का एग्रीमेंट (agreement for sale) तोड़ा है। धारा 31 किसी भी पीड़ित व्यक्ति को शिकायत दायर करने देती है; आवंटियों का संघ या कोई पंजीकृत उपभोक्ता संघ भी दायर कर सकता है।

यह कब लागू होता है

शिकायत की सबसे आम वजहें:

• क़ब्ज़े में देरी। बिल्डर ने बिक्री के एग्रीमेंट में लिखी तारीख़ तक फ़्लैट पूरा नहीं किया या क़ब्ज़ा नहीं दिया। धारा 18(1) के तहत आप तब चुन सकते हैं:
  • प्रोजेक्ट से हट जाएँ और जो रक़म दी वह वापस लें, आपके राज्य के नियमों में तय दर पर ब्याज सहित, साथ में अधिनियम के तहत मुआवज़ा; या
  • प्रोजेक्ट में बने रहें और क़ब्ज़ा मिलने तक देरी के हर महीने का ब्याज लें। यही तब भी लागू होता है जब बिल्डर का रजिस्ट्रेशन निलंबित या रद्द हो जाए, या वह कारोबार बंद कर दे। धारा 19(4) आपको ब्याज सहित रिफ़ंड का वही हक़ देती है।
• झूठा विज्ञापन। अगर आपने किसी ब्रोशर, विज्ञापन या मॉडल फ़्लैट के भरोसे पैसा दिया जो झूठा निकला, तो धारा 12 आपको मुआवज़े का, या अपने पूरे निवेश और ब्याज के साथ हटने का हक़ देती है।
• नक्शे में बदलाव। धारा 14 के तहत बिल्डर को स्वीकृत नक्शों के अनुसार बनाना होगा और आपकी सहमति के बिना आपके फ़्लैट में कोई जोड़-घटाव नहीं कर सकता, सिवाय उन छोटे बदलावों के जिनकी अधिनियम इजाज़त देता है।
• क़ब्ज़े के बाद खामियाँ। धारा 14(3) के तहत, क़ब्ज़े के पाँच साल के अंदर बताई गई खामियाँ 30 दिन के अंदर मुफ़्त ठीक करनी होंगी, वरना मुआवज़ा देना होगा।
• एग्रीमेंट से पहले बहुत ज़्यादा पैसा। धारा 13 के तहत, बिल्डर लिखित बिक्री एग्रीमेंट के साइन और पंजीकृत होने से पहले लागत का 10% से ज़्यादा एडवांस या आवेदन फ़ीस के रूप में नहीं ले सकता।
• बिना रजिस्ट्रेशन वाला प्रोजेक्ट। धारा 3 प्रोजेक्ट के विज्ञापन, बुकिंग या बिक्री से पहले रजिस्ट्रेशन ज़रूरी करती है, धारा में गिनाई छूटों के अधीन।

कदम और समय

1. काग़ज़ इकट्ठा करें और दावा निकालें (पहले एक से दो हफ़्ते)। हर भुगतान उसकी तारीख़ के साथ लिखें। बिक्री के एग्रीमेंट में क़ब्ज़े की तारीख़ देखें, और बिल्डर जो भी एक्सटेंशन बताता है। प्रोजेक्ट को उसके रजिस्ट्रेशन नंबर से अपने राज्य की RERA वेबसाइट पर देखें।

2. तय करें: रिफ़ंड या देरी का ब्याज। यह चुनाव पूरी शिकायत की दिशा तय करता है, इसलिए दायर करने से पहले कर लें।

3. बिल्डर को लिखित माँग भेजें। धारा 18 रक़म "माँगने पर" लौटाने की बात करती है। आपकी या वकील की लिखित माँग बिल्डर के जवाब को भी रिकॉर्ड पर ले आती है।

4. शिकायत दायर करें। यह आपके राज्य के प्राधिकरण के पास जाती है, या जहाँ मुआवज़ा माँगा गया है वहाँ न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास। धारा 31(2) फ़ॉर्म, तरीका और फ़ीस हर राज्य के विनियमों पर छोड़ती है; ज़्यादातर राज्य शिकायतें ऑनलाइन लेते हैं और दायर करते समय फ़ीस दिखाते हैं। आपके राज्य में रिफ़ंड और ब्याज के दावे और मुआवज़े के दावे अलग-अलग मंचों पर जा सकते हैं; वकील सही जगह दायर करेगा।

5. सुनवाई। बिल्डर को नोटिस दिया जाता है और वह जवाब दाख़िल करता है। दोनों पक्षों को सुना जाता है, अक्सर कई तारीख़ों पर। मुआवज़ा या ब्याज तय करते समय न्यायनिर्णायक अधिकारी बिल्डर के अनुचित फ़ायदे, आपके नुक़सान और इस बात को देखता है कि चूक बार-बार हुई है या नहीं (धारा 72)। मुआवज़े की अर्ज़ियों के लिए धारा 71(2) अधिकारी से 60 दिन के अंदर फ़ैसला करने की कोशिश करने को कहती है, और न हो पाए तो कारण दर्ज करने को।

6. आदेश। प्राधिकरण या अधिकारी ब्याज सहित रिफ़ंड, देरी का मासिक ब्याज, मुआवज़ा, या बिल्डर को अपनी ज़िम्मेदारियाँ पूरी करने का आदेश दे सकता है। अगर बिल्डर भुगतान नहीं करता, तो रक़म भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली जा सकती है (धारा 40(1)); बाकी निर्देश आपके राज्य के तय तरीके से लागू होते हैं (धारा 40(2))।

7. अपील। कोई भी पक्ष आदेश मिलने के 60 दिन के अंदर रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (Real Estate Appellate Tribunal) में अपील कर सकता है (धारा 43(5) और 44(2)); पर्याप्त कारण होने पर न्यायाधिकरण देर से की गई अपील भी ले सकता है। बिल्डर की अपील तब तक नहीं सुनी जाती जब तक वह जुर्माने का कम से कम 30%, या आपको देय पूरी रक़म ब्याज और मुआवज़े सहित, या दोनों, जैसा भी मामला हो, जमा न कर दे। इसके बाद न्यायाधिकरण के फ़ैसले के 60 दिन के अंदर हाई कोर्ट में अपील होती है, उन आधारों पर जिनकी सिविल प्रक्रिया संहिता (Code of Civil Procedure) की धारा 100 इजाज़त देती है (धारा 58)।

ज़रूरी दस्तावेज़

• आवंटन पत्र (allotment letter) और बिक्री का एग्रीमेंट, जिसमें क़ब्ज़े की तारीख़ हो।
• हर भुगतान की रसीद और बैंक स्टेटमेंट की एंट्री, तारीख़ों के साथ।
• बिल्डर के ब्रोशर, विज्ञापन, और तारीख़ों या सुविधाओं का वादा करने वाले कोई भी ईमेल।
• प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन नंबर और राज्य की RERA वेबसाइट से उसका पेज।
• बिल्डर के साथ चिट्ठियाँ, ईमेल और मैसेज, देरी की बताई गई कोई भी वजह समेत।
• अगर आपने होम लोन लिया है, तो लोन एग्रीमेंट और चुकाया गया ब्याज, क्योंकि यह आपके नुक़सान का हिस्सा हो सकता है।
• खामियों के लिए: फ़ोटो, और बिल्डर को दी गई आपकी लिखित शिकायत उसकी तारीख़ के साथ।

आम ख़र्च

• दायर करने की फ़ीस हर राज्य के RERA विनियम तय करते हैं और यह दायर करते समय दिखाई जाती है। यह राज्य-दर-राज्य अलग होती है।
• वकील की फ़ीस वकील आपके काग़ज़ देखने के बाद, आपके कुछ भी भुगतान करने से पहले, बताता है। यह राज्य, रक़म और कितनी सुनवाइयाँ होने की उम्मीद है, इस पर निर्भर है। eMunshi इसे तय नहीं करता।

वकील क्या करता है

• बिक्री का एग्रीमेंट और भुगतान का रिकॉर्ड पढ़ता है, और आपके राज्य की निर्धारित दर से रिफ़ंड या देरी का ब्याज निकालता है।
• रिफ़ंड या बने रहने पर, और RERA या उपभोक्ता आयोग पर सलाह देता है।
• बिल्डर को माँग ड्राफ़्ट करके भेजता है।
• सही मंच पर, दस्तावेज़ क्रम से लगाकर, शिकायत तैयार करके दायर करता है।
• सुनवाइयों में पेश होता है और बिल्डर के जवाब का उत्तर देता है।
• अगर बिल्डर भुगतान नहीं करता तो वसूली, और कोई भी अपील संभालता है।

इससे पहले का ख़ुद-से बनने वाला दस्तावेज़

RERA शिकायत के लिए अपने आप में कोई ख़ुद-से बनने वाला दस्तावेज़ नहीं है। कुछ राज्य प्राधिकरण शिकायत के साथ या बाद में हलफ़नामा (affidavit) माँगते हैं; आप इसे ऑनलाइन बना सकते हैं। अगर रास्ता चुनने से पहले सलाह चाहिए, तो हमारे पैनल के स्वतंत्र वकील के साथ 30 मिनट की कॉल ₹999 से शुरू होती है।