मकान मालिक ने बिजली-पानी काटा या परेशान कर रहा है: क्या करें

शायद क्या हुआ है

आपने कोई फ़्लैट, मकान या दुकान किराये पर ली है। मकान मालिक ज़्यादा किराया चाहता है, आपको जल्दी निकालना चाहता है या संपत्ति वापस चाहता है। अदालत जाने के बजाय वह आप पर दबाव बना रहा है: पानी बंद, मीटर से बिजली कटी, सीढ़ियों की लाइटें या लिफ़्ट बंद। हो सकता है उसने गेट का ताला बदल दिया हो, आपकी ग़ैरमौजूदगी में आपके फ़्लैट में घुसा हो, या आपको धमकाने के लिए लोग भेजे हों।

किरायेदार को निकालने का यह आम तरीका है। पर यह क़ानूनी तरीका नहीं है।

क़ानून आपको क्या देता है। जब तक आप किराया देते हैं और किरायेदारी की शर्तें निभाते हैं, माना जाता है कि मकान मालिक ने वादा किया है कि आप लीज़ की अवधि तक संपत्ति बिना किसी रुकावट के रख सकते हैं। यह संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act) की धारा 108(c) है, जब तक आपका एग्रीमेंट कुछ और न कहे। आपकी अपनी ज़िम्मेदारियाँ हैं समय पर किराया देना (धारा 108(l)) और संपत्ति की देखभाल करना (धारा 108(m))।

किरायेदारी कैसे ख़त्म होती है। किरायेदारी नोटिस से, उसका समय पूरा होने से या क़ानून में गिनाए दूसरे तरीकों से ख़त्म होती है। अगर किरायेदार नहीं जाता, तो मकान मालिक बेदख़ली का केस दायर करता है, और क़ब्ज़ा अदालत के ज़रिए सौंपा जाता है। किरायेदार को बिना सहमति और बिना अदालती प्रक्रिया के हटाना ठीक वही है जिससे विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 (Specific Relief Act) की धारा 6 बचाती है: इस तरह निकाला गया व्यक्ति छह महीने के अंदर क़ब्ज़ा वापस पाने का मुक़दमा कर सकता है, मकान मालिक का मालिकाना हक़ चाहे जो हो।

आपके राज्य का किराया क़ानून और भी कह सकता है। कई राज्यों में कुछ तरह के परिसरों के लिए किराया नियंत्रण अधिनियम (rent control Act) हैं। हमारी क़ानून लाइब्रेरी में जो है, वह गुजरात में लागू रूप में बॉम्बे किराया, होटल और लॉजिंग हाउस दर नियंत्रण अधिनियम, 1947 (Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act) है। इसकी धारा 24 के तहत:

• मकान मालिक बिना उचित या पर्याप्त कारण के कोई ज़रूरी सप्लाई या सेवा (essential supply or service) नहीं काट सकता या रोक सकता — पानी, बिजली, गलियारों और सीढ़ियों की लाइटें, लिफ़्ट, और सफ़ाई या स्वच्छता सेवा;
• किरायेदार अदालत में आवेदन दे सकता है, जो मकान मालिक को एक तारीख़ तक सप्लाई बहाल करने का आदेश दे सकती है, और ऐसा न करने पर रोज़ का जुर्माना लगा सकती है;
• नियम तोड़ने वाले मकान मालिक को तीन महीने तक की जेल, जुर्माना, या दोनों की सज़ा हो सकती है।

कई दूसरे राज्यों के किराया क़ानूनों में भी ऐसा ही नियम है। आपकी संपत्ति पर कोई लागू होता है या नहीं, यह राज्य, इलाक़े और परिसर के प्रकार पर निर्भर है। वकील आपको बता सकता है।

जब यह अपराध भी है। कुछ तरह का उत्पीड़न भारतीय न्याय संहिता, 2023 (Bharatiya Nyaya Sanhita) के तहत अपराध है:

• सदोष अवरोध (wrongful restraint) (धारा 126): आपको किसी ऐसी जगह जाने से रोकना जहाँ जाने का आपको हक़ है, जैसे आपके अपने घर के गेट पर ताला लगा देना।
• आपराधिक अतिचार और गृह-अतिचार (criminal trespass and house-trespass) (धारा 329): आपके क़ब्ज़े वाली संपत्ति में, या आपके घर में, आपको डराने, अपमानित करने या परेशान करने के लिए, या कोई अपराध करने के लिए घुसना। जब तक आप वहाँ रह रहे किरायेदार हैं, फ़्लैट आपके क़ब्ज़े में है।
• आपराधिक धमकी (criminal intimidation) (धारा 351): आपको, आपके परिवार को या आपकी संपत्ति को धमकाना ताकि आप कुछ ऐसा करें जो करने के लिए आप क़ानूनन बाध्य नहीं हैं, जैसे घर छोड़ना।

क्या करें, क़दम-दर-क़दम

दिन 0 — जिस दिन यह हो। तारीख़ और समय लिख लें। तारीख़ वाली फ़ोटो और वीडियो लें: सूखा नल, बंद मीटर, नया ताला। मकान मालिक का हर मैसेज और वॉइस नोट सेव करें। जिन पड़ोसियों या गार्डों ने देखा, उनके नाम नोट करें, और कोई भी धमकी उसी दिन शब्दशः लिख लें।

दिन 0 से 1 — लिखित में सप्लाई वापस माँगें। मकान मालिक को एक छोटा मैसेज या ईमेल भेजें: क्या काटा गया, कब, और यह कि आप इसे तुरंत बहाल करने को कह रहे हैं। लिखें कि आपका किराया किस महीने तक चुका हुआ है। शांत लिखित अनुरोध, जिसे नज़रअंदाज़ किया गया हो, बाद में काम का सबूत होता है।

किराया देते रहें। तय तारीख़ पर बैंक ट्रांसफ़र, UPI या चेक से दें, ताकि रिकॉर्ड रहे। अगर मकान मालिक लेने से मना करे, तो सबूत रखें कि आपने पेशकश की थी: लौटा हुआ ट्रांसफ़र, मैसेज, या रजिस्टर्ड पोस्ट से भेजी चिट्ठी। उसे "सज़ा" देने के लिए किराया न रोकें। इससे आप उसे बेदख़ली का आधार दे देते हैं।

अगर धमकी, ज़बरदस्ती घुसना या ताला लगाकर बाहर करना हो — पुलिस, उसी दिन। इलाक़े के थाने में जाएँ और लिखित शिकायत दें। तथ्य क्रम से लिखें, शामिल लोगों के नाम दें, और अपनी फ़ोटो और मैसेज की कॉपी लगाएँ। शिकायत की रसीद माँगें। पुलिस अपराध पर कार्रवाई करती है; आपकी किरायेदारी जारी रहेगी या नहीं, यह वह तय नहीं करती।

कुछ दिनों के अंदर — वकील से क़ानूनी नोटिस। क़ानूनी नोटिस (legal notice) एक औपचारिक चिट्ठी है, जो वकील आपके नाम से भेजता है। इसमें आपकी किरायेदारी, चुकाया गया किराया, मकान मालिक ने क्या किया, कौन-सा क़ानून इसकी मनाही करता है, और सप्लाई बहाल करने व दख़ल बंद करने की छोटी समय-सीमा लिखी होती है। इसमें यह भी लिखा होता है कि अगर वह ऐसा नहीं करता तो आप अदालत जाएँगे। बहुत-से मकान मालिक इसी चरण पर पीछे हट जाते हैं।

अगर नोटिस को नज़रअंदाज़ किया जाए — अदालत। दो आम रास्ते हैं, और वकील वह चुनता है जो आपके राज्य और आपकी संपत्ति पर ठीक बैठे।

• आपके राज्य के किराया क़ानून के तहत, जहाँ वह लागू हो। जैसे गुजरात में, आप सप्लाई बहाल करने के निर्देश के लिए धारा 24 के तहत आवेदन दे सकते हैं। उस अधिनियम की धारा 28 बताती है कि ऐसे मामले कौन-सी अदालत सुनती है: अहमदाबाद में और जिन इलाक़ों में स्मॉल कॉज़ेज़ कोर्ट (Court of Small Causes) है वहाँ वह कोर्ट, और बाकी जगह उस इलाक़े के सिविल जज जहाँ परिसर है।
• तुरंत निषेधाज्ञा के साथ दीवानी मुक़दमा (civil suit)। निषेधाज्ञा (injunction) अदालत का ऐसा आदेश है जो किसी व्यक्ति को कुछ करने, या कुछ करना बंद करने को कहता है। मुक़दमे में मकान मालिक को आपके क़ब्ज़े में दख़ल देने से रोकने के लिए स्थायी निषेधाज्ञा (perpetual injunction) माँगी जाती है (विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 38), और सप्लाई बहाल करने के लिए आज्ञापक निषेधाज्ञा (mandatory injunction) — कुछ करने का आदेश — माँगी जाती है (धारा 39)। इसके साथ अस्थायी निषेधाज्ञा (temporary injunction) का आवेदन दाख़िल होता है: ऐसा आदेश जो केस का फ़ैसला होने तक स्थिति को जस का तस रखता है (धारा 37)। अचल संपत्ति के अधिकारों का मुक़दमा आम तौर पर उस अदालत में दायर होता है जहाँ संपत्ति है (सिविल प्रक्रिया संहिता (Code of Civil Procedure) की धारा 16)। वह सुनवाई कैसे होती है, इसके लिए अस्थायी निषेधाज्ञा वाली गाइड देखें।

अगर आपको निकाल दिया गया है — तेज़ी से क़दम उठाएँ। अगर आप संपत्ति में रह रहे थे या उसका इस्तेमाल कर रहे थे और आपको आपकी सहमति के बिना और अदालत के आदेश के बिना हटाया गया, तो विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 6 के तहत मुक़दमा आपको मालिकाना हक़ साबित किए बिना क़ब्ज़ा वापस दिला सकता है। इसे क़ब्ज़ा खोने के छह महीने के अंदर दायर करना होता है, और यह सरकार के ख़िलाफ़ नहीं चलता। ये महीने सिर्फ़ चिट्ठियों में न गँवाएँ।

समय-सारणी और ख़र्च

कब	क्या	ख़र्च कौन देता है
दिन 0	फ़ोटो, वीडियो, मैसेज, गवाहों के नाम	—
दिन 0 से 1	मकान मालिक को लिखित अनुरोध	मुफ़्त
उसी दिन, अगर धमकी या ताला लगाकर बाहर किया	पुलिस को लिखित शिकायत	मुफ़्त
कुछ दिनों में	वकील से क़ानूनी नोटिस	वकील आपके भुगतान से पहले अपनी फ़ीस बताते हैं
अगर नज़रअंदाज़ हो	किराया क़ानून के तहत आवेदन, या अस्थायी निषेधाज्ञा के साथ दीवानी मुक़दमा	कोर्ट फ़ीस (आपका राज्य तय करता है) और वकील की फ़ीस, जो वे पहले बताते हैं
निकाले जाने के छह महीने के अंदर	धारा 6 के तहत क़ब्ज़ा वापस पाने का मुक़दमा	ऊपर जैसा

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ये काग़ज़ संभालकर रखें

• रेंट एग्रीमेंट, और कोई रिन्यूअल।
• चुकाए किराये का सबूत: बैंक स्टेटमेंट, UPI रिकॉर्ड, रसीदें। अगर किराया लेने से मना किया गया, तो पेशकश का सबूत।
• बिजली और पानी के बिल, और मीटर या कनेक्शन नंबर।
• जो काटा, बंद या ख़राब किया गया, उसकी तारीख़ वाली फ़ोटो और वीडियो।
• मकान मालिक या उसकी ओर से काम करने वालों का हर मैसेज, ईमेल और वॉइस नोट।
• आपकी पुलिस शिकायत और उसकी रसीद की कॉपी।
• जिन पड़ोसियों या गार्डों ने देखा, उनके नाम और फ़ोन नंबर।
• इस बात का सबूत कि आप वहाँ रहते हैं, जैसे उस पते वाला पहचान पत्र या बैंक की चिट्ठियाँ।

ग़लतियाँ जिनसे लोग फँस जाते हैं

• किराया रोक देना। इससे मज़बूत केस कमज़ोर हो जाता है। रिकॉर्ड के साथ किराया देते रहें।
• सिर्फ़ फ़ोन पर बहस करना। कॉल का कोई निशान नहीं रहता। अनुरोध और शिकायतें लिखित में करें।
• वापस घुसने के लिए ज़बरदस्ती करना। ताले तोड़ने या झगड़ने से आपके ख़िलाफ़ केस बन सकता है। पुलिस और अदालत का सहारा लें।
• ताला लगाकर बाहर किए जाने के बाद बहुत देर करना। धारा 6 की छह महीने की सीमा उस दिन से चलती है जिस दिन आपने क़ब्ज़ा खोया।
• मकान मालिक जो भी काग़ज़ सामने रखे, उस पर साइन कर देना। यह लिखा काग़ज़ कि आपने किरायेदारी "छोड़ दी" (surrender), उसे ख़त्म कर सकता है। साइन करने से पहले उसे पढ़ें, या किसी वकील से पढ़वाएँ।

अगली किरायेदारी से पहले

साफ़ लिखित एग्रीमेंट से इस तरह का दबाव बनाना कहीं ज़्यादा मुश्किल हो जाता है। अवधि, किराया, डिपॉज़िट, नोटिस क्लॉज़ और कौन-सी सप्लाई का पैसा कौन देगा, यह तय करने वाला रेंट एग्रीमेंट eMunshi के साथ ₹599 में बनता है, ई-स्टांप और ई-साइन के साथ। देखें रेंट एग्रीमेंट बनाना। अगर मकान मालिक किरायेदारी सही तरीके से ख़त्म करने की कोशिश कर रहा है, तो उसे क्या करना होगा, यह जानने के लिए बेदख़ली नोटिस और मुक़दमा पढ़ें।